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          順德大良二手房首付如何計算?買二手房的注意事項

          發布時間:2019-04-18

          瀏覽數:175 文章出自裝修公司

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            現在很多市民都會通過房產中介買賣順德大良二手房,不過現在市面上的房地產中介那么多,魚龍混雜的,到底該如何選擇正規的二手房中介?怎樣的二手房中介才能令人放心的入手二手房?


          順德大良二手房首付如何計算?買二手房的注意事項


            一、順德大良二手房首付如何計算?

            二手房的首付計算方式跟新房可不一樣,二手房的首付款是指除了銀行貸款的部分之外需要一次性支付給賣家的費用,其首付款的計算方式為:

            凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款:不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款)。

            貸款額=二手房評估價×70%(首次貸款額度一般可達70%)貸款額估算方式,預估出大致評估價格。

            以一套總價100萬的房屋為例,買二手房貸款時,銀行出于風險考慮,會對二手房進行評估。一般二手房評估價為總房價的80%,則總價100萬的二手房評估價為80萬。

            貸款額=二手房的評估價*70%,即56萬。

            首付款=總房價100萬-貸款額,即44萬。


          順德大良二手房首付如何計算?買二手房的注意事項


            二、順德大良二手房中介怎么選?

            1、看資質

            作為合法存在的中介公司,不管其規模大小,《營業執照》、《房地產中介服務資格證書》和《房地產經紀人資格證書》這三證是不可或缺的。資質的法律意義在于,中介公司具備了從事房地產中介服務的資格,特別是當由于中介公司的過錯給第三人造成經濟損失時,有能力承擔相應的法律責任,管理部門也能夠對其作出相應的處理。如果一不小心遭遇“黑中介”,遇到問題關門走人是很方便的事情,到時候你也只能做祥林嫂了。按照有關規定,中介公司是應當將上述三證公開懸掛的,屆時可以核對一下執照上記載的事項是否符合實際情況,有效期有沒有問題。對那些以種種借口推辭驗證的中介,最好還是敬而遠之。

            2、看口碑

            口碑是個很奇妙的東西,無論你做了好事還是壞事,最終遮掩不住的。嚴格地說,口碑是用來聽的,但在網絡時代,只要上網搜一下就OK了,看看你面對的這家公司有有沒有被人投訴過,有沒有被管理部門處罰過,是不是法院里的常客。

            3、看規范

            是否要選擇牌子足夠響亮,規模足夠大的中介公司完全是個人愛好,但操作規范,專業高效應該是對中介公司最起碼的要求。也許你已經體會到了,買房的過程是相當繁雜的,一個人很難精通所有的環節,小的中介公司一般都是由業務員全程處理所有事宜,還美其名曰全程陪同,其實是為了降低人力成本,這樣一來,疏漏不可避免。而品牌中介公司則分工明細,將前期交易與后期后續服務分開,由房地產經紀人從事前期的開發、帶看、收意向、送定等工作,另外在設立簽約、貸款、過戶、領證、交房等組成的專業的交易管理部門負責后續服務,這樣即有利于資源的優化,又可以確保交易的安全性。

            4、看房產中介公司是否有明確的公司名稱、長期經營的地址

            向周圍人了解該公司的經營情況和信譽度,以防空頭公司詐騙。

            5、看房產中介公司營業執照上的注冊資金

            許多小中介的注冊資金僅為10萬元人民幣,一旦發生房產中介卷逃資金的行為,客戶的權益很難得到保障。

            6、看房產中介公司是否擁有合法的房地產經紀人,是否由房地產經紀人提供中介服務

            二手房中介從業人員必須擁有房地產經紀人資質,房地產經紀人在從事二手房中介過程中如有違法或對客戶不利的情況發生,有關部門可以根據相關規定對其進行處罰。

            7、看簽訂的房產中介合同是否經過有關部門備案

            委托方與中介公司簽訂房產中介合同時,應在工商局備案,而備案時工商局會對相關條款進行審核。

            8、看房產中介公司是否由專業的法律人員負責簽約

            現在小中介一般由業務員全程處理所有事項,大的品牌公司則分工較細,由房地產經紀人從事前端的房產開發、帶看、交房等工作,另外設有專門的部門辦理過戶、貸款、領證等手續。


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            三、買二手房注意事項有哪些?

            1、單價總價結合看

            很多朋友買二手房的時候只看總價,容易忽視了單價,但其實某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低,交通也方便,所以就覺得比較劃算。但是在綜合分析了二手房的使用時間、居室面積等因素后,它的單價很有可能就不比相應地區的一手房單價低。所以大家在購買二手房時,購房者要注意計算單價,并和周邊的新房價格做個比較,做到對市場全面了解。

            2、篩選買房范圍

            根據自身的實際情況,選擇適合自己的樓,該買面積多大的,交通如何等這些都需要先做好考慮。一般來說,二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠。而新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來利潤率相對較高。

            3、確認產權

            二手房產權糾紛時常發生,購房者買房前一定要注意確認房屋產權是否有問題,注意看產權證上的房主是否與賣房人是同一個人,核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致,原則上是一個字也不能錯。看該房屋是否有房屋共有權人,如果房屋為多人共有,則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。

            4、看周邊環境

            大多數二手房購買者在購房時會將短期的各種問題考慮得很周全,但對較長時間以后的許多事情就考慮得不是很全面了。如果購買者家中有老人,今后,家庭附近有否醫院可就診很重要。這種情況下,購房者需對周邊的醫療條件和醫院的位置應多加考慮。

            以上就是關于二手房首付如何計算以及買二手房注意事項有哪些的介紹了,無論是購買新房還是二手房,都要注意買房的細節問題,這些都是關系到自己日后生活的重要事情,大家在選房的時候一定要重視,千萬不要疏忽了,希望小編講解的內容能夠幫助到您。


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            四、二手房看房有技巧

            1、戶型看完看面積

            很多人看戶型會忽略每個房間的面積,看房時要注意單元內不同空間要有相對合理的面積。從居住功能角度分析,廚房的合理面積應在4平方米-5平方米之間,衛生間最好洗、廁功能分開,三居以上應設有兩個衛生間。主臥室的合理面積應在13平方米-14平方米之間,客廳的面積要盡量大些,廳內開門的數量應盡量減少,房屋要方正,不要有斜角。

            2、購房一定看地段

            地段也就是小區所在的地理位置。地段的好壞決定了房產的售價,同時也是物業保值、升值的一個重要因素。作為自己居住的房屋,主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜,不要片面強調往鬧區里“扎堆”,那樣既不經濟,也不一定能提高生活質量。一般只要有好的道路交通網,離市中心又不是太遠,房價比較合適的即可。

            3、住得舒服看朝向

            良好的朝向,可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室,改善住宅室內環境,如光、溫度、衛生狀況,對居住者的身心健康十分有利。在北京地區,以正南朝向接受陽光直射面最大,時間最長,南偏東、南偏西105度內都有陽光直射入室,而北偏東、北偏西75度內整日都不會有陽光直射入室。

            4、視野良好看樓層

            一般來說,在不考慮個人因素的情況下,住宅樓在總層數的1/3以上、2/3以下為較好層次,如北京地區六層住宅樓的三四層,十八層塔樓的六至十二層為最佳。

            5、看完周邊看格局

            二手房一般有如下幾種:毛坯、簡裝、中裝、精裝。看房的時候大家在看完房子的裝修之后,一定要保持清醒注意看看房子的格局(請自行在腦中屏蔽家具家電)。例如客廳的門直接對著臥室的話,私密性比較差;直接面對衛生間的話,又極不雅觀。格局好的房子應該能夠有效地把各種功能區分開來,雅觀而且實用。

            6、白天看完晚上看

            一般情況下,我們和中介活動房主都會約在白天看房,但是有些情況我們在白天是無法了解的,想要摸清這套房子的底兒晚上也得去。晚上看房重點是要看小區物業管理安全重視程度,安全防范措施是否到位,有無“夜攤”等噪音干擾源等。

            7、晴天看完雨天看

            這一點,對于頂樓的房屋尤其重要,不要怕麻煩,你要知道在大雨之后,房屋問題就會“原形畢露”,種種問題我們就能一覽無余:墻壁、墻角、天花板是否出現裂痕,會不會漏水、滲水等狀況。


          順德大良二手房首付如何計算?買二手房的注意事項


            8、看完墻面看墻角

            細節決定成敗!看房也得看細節,墻面什么情況我們往往一眼就能明了。但是墻角比墻面更重要,它是承接上下左右結構力量的,假如發生地震,承重力才是關鍵,而且墻角出現嚴重裂縫的話,漏水的問題遲早會出現。

            9、看完冷水看熱水

            怎么知道水管會不會漏過水?要看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸:先看看水龍頭流水是否通暢,裝滿水后,再看看排水是否正常。家里只要有用水的地方一定一一檢查到了。衛生間和廚房的熱水情況是檢查的重中之重。

            10、看完裝潢看做工

            越是好的裝潢越容易掩蓋龜裂的墻角、發霉、漏水等毛病。所以呢,必須要注意房屋的做工,尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致,而這些地方往往容易被忽視。

            11、看完電器看插座

            電器可以以后添置,但是插座嘛,很多人都會有這個感覺:到了用時方恨少!設計精心的房屋,才能讓我們充分享受到現代化家電的便利性,小插座,大便利。

            12、看完窗簾看窗外

            窗簾好不好看,這個真心不重要,我們在看房子時應注意打開窗戶,看看房子的通風狀況是否良好,房屋是否有潮濕、霉味,采光是否良好。要注意檢查一下小細節:房屋的窗戶是否對著別人家的排氣孔。

            13、看完電梯看樓梯

            現在高層、超高層的二手房越來越多,這就涉及到了電梯問題,電梯的功能固然重要,樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢,樓梯直接關系到日后逃生。

            14、看完房東看保安

            小區管理員和保安是最最了解小區基本狀況的,在他們那里我們往往能夠知道最實際、最客觀的情況。有時他們口中介紹的情況能成為我們買房與否的決定性因素。


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            五、買順德大良二手房需交哪些稅

            1、契稅

            首套房契稅:面積≤90平,契稅稅率為1%;面積>90平,契稅稅率為1.5%。

            二套房契稅:面積≤90平,契稅稅率為1%;面積>90平,契稅稅率為2%。

            注意:北京、上海、廣州、深圳等4個城市,購買普通住房享受上述首套房契稅政策,購買二套房、非住宅、非普通住宅,契稅稅率為3%。

            2、增值稅及其附加稅

            不動產證未滿2年:增值稅及其附加稅稅率為5.6%(增值稅稅率為5%)。

            不動產證已滿2年:免征增值稅。

            注意:北京、上海、廣州、深圳等4個城市,不動產證滿2年及以上的非普通住宅、非住宅,二手房增值稅及附加稅稅率為兩次交易差額的5.6%。增值稅及其附加稅計算公式:房屋的計稅價÷(1+5%)×5.6%

            3、個人所得稅

            個人在出售的房屋還需要繳納個人所得稅,個人所得稅的稅率為計稅價格的1%或者房子當初買入價與現在賣出價差額的20%。滿五唯一的房子,可以免征個稅。即要免征個稅,需要同時滿足不動產證滿5年且是出售人唯一房產等2個條件。二手房涉及費用多且雜,除了以上比較多的幾項外,還有以下這些費用:

            4、中介費

            如果二手房是通過中介進行成交的,則還需要繳納中介費。一般征收成交價格的1%-3%不等,具體看中介的收費標準。

            5、交易手續費

            二手房交易的手續費按照房屋的面積來征收,住宅一般為4-6元/平方米不等。

            6、權證登記費

            個人住房的產權登記收費標準為每件80元,非住房房屋登記收費標準為每件550元。房屋登記收費標準中包含《房屋權證》工本費和《土地使用權證》工本費。

            7、貸款評估費

            貸款購買的二手房,通常會由銀行指定的評估機構對房產進行評估,收費也會有差異,一般為評估價的0.1%-0.5%不等。


          順德大良二手房首付如何計算?買二手房的注意事項


              以上就是關于順德大良二手房首付如何計算,二手房中介如何選擇,順德大良二手房看房的技巧和注意事項的相關內容,希望對您有所幫助。


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