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          房屋價格評估的8大影響因素 房屋評估知識詳解

          發布時間:2019-04-18

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          影響房屋評估價格的因素有很多,不管是房方還是賣方,大家一定要提前對這些因素做一些了解。了解了這些購房知識后,會對房屋的價格有一個基本的判斷,會減少出現房屋糾紛的幾率。


          房屋價格評估的8大影響因素 房屋評估知識詳解


            一.房屋價格怎么評估

            1、折舊(房齡)

            指的是房屋因為時間而造成的損耗。一旦房子蓋好便進入折舊期,一般說來,磚混結構等房子的折舊期限是50年,那么每年的折舊率應為2%

            2、土地生熟程度

            指的是基礎設施的通達程度以及土地的平整程度。簡單的理解,就是抵押房屋周圍的設施的完善程度。其評判標準主要有三通一平、五通一平和七通一平。其中七通一平視為好。(三通一平指水、電、道路通,土地平整。五通一平指通水、通電、通路、通氣、通訊、土地平整。七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。)

            3、資本化率

            把資本投入到不動產所帶來的收益率,其影響因素包括:自有資本所占比率;外來資本(如借貸)利息;因老化(折舊、功能下降等)產生的貶值和收益降低(相對值);因通貨膨脹帶來的不動產和收益的增加(絕對量);還貸后自有資金的增加。

            4、基準地價

            基準地價是土地初始價,也稱城市基準地價,是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估法定高年期的土地使用權價格,并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

            5、標定地價

            是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。大家可以簡單的理解為所在小區的均價,以及小區內類似房屋(戶型、樓層、裝修)的掛牌價和成交價格。

            6、出讓地價、轉讓地價和其他地價

            出讓地價:國家以土地者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益;轉讓低價:土地使用者將土地使用權再轉移的價格。

            7、房屋重置價格

            是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。

            8、底價

            是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地

            二、房屋價格評估的8大影響因素:

            1、房屋產權

            這里主要的關注點在于房屋是政策性住房還是普通的商品房。若是政策性住房,購房者則需要把地價款費用補上,普通商品房交易則不需要補交。

            2、地理位置

            房屋所在的地理位置十分重要,各方面水平趨同的房子所處地理位置不同價格會有天壤之別。

            3、交通條件

            房屋周邊道路有否主干道、生活型干道、便道等,距火車站、飛機場距離的遠近,住宅周圍的公交超過幾個站臺,出入小區的車和行人是否受交通管制,有否單行道或有護欄街道或完全步行街。

            4、配套設施

            消費者在選購二手房時,都會重點考慮房屋周邊有否大型商場或超市、農貿市場或便民店,居民購物是否方便;房屋周邊有否、醫院、銀行、休閑娛樂場所等設施,居民生活是否便利等。

            5、房齡

            房屋的新舊程度,直接關系到買家喜歡與否,而房屋自修建完畢后,就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時,一定要計算房屋的折舊費,磚混結構房屋折舊期限為50年,每年的折舊率為2%左右。

            6、房屋本身條件

            房屋是多層住宅或高屋住宅;建筑布局是獨幢或多單元或蛙式;各房間能否自然采光;房屋朝向居南北向;房屋所在樓房是否臨街;房屋裝修水平;房屋是否水、電、氣、光纖、視、訊六大基本要素具備等。

            7、周圍環境

            房屋周邊500m范圍內有否公園或公共綠化廣場;周邊有無工廠;空氣質量如何;噪聲污染如何;小區住戶素質高低;房屋周邊土地是否開發完畢或還有大量擬建項目等。

            8、物業水平

            房屋是否有專業物管公司管理,物管費用是否合理(多層住房一般為0.3-0.8元/平方米)物管公司是否具備服務意識,是否擁有小區安防監視設備及固定場所,機動車和自行車停車費是否合理,物管公司提供的小區服務內容是否多樣化等。


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            三、二手房評估價

            采取房產價格評估的市場比較法,通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格,以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理,換算出具體某個樓盤的平均單價。

            四、如何評估

            評估業與尋常百姓的生活密切相關,常見的要數置換物業評估了。隨著房產二、三級市場日益繁榮,舊房估價作為房屋置換前期的重要環節,受到廣泛關注。

            (1)毛估說不過去市場比較可擺平

            一套舊房價值幾何,可不是評估師憑經驗“毛估”出來的,必須有一整套計算操作辦法。主要采用“市場比較法”,通常選擇三套符合以下要求的可比物業:與需要估價的房屋地段相近、成交時間相近、物業類型相同、房型相同、物業建筑年代相近、結構相同、權屬相同、價值相近。把這三套房子的成交價格作為比較對象,加入幾方面的修正系數終得出的算術平均值,就是委托估價房屋的評估價。

            (2)二手房定價相關系數多多

            影響一套房屋市價的因素很多,物業類型、結構、層次、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建筑質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及物業所處外部環境、綠化、人文、交通、商業服務設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率、區域規劃等,都得加以適當的考慮。例如,一套房屋,朝向以南向為準,東向減5%—6%的系數,西向減10%;多層住宅樓層以3層—4層為準,底層減5%—6%,頂層減10%;新舊主要以建造年代為準,適當看保養程度,過去造的新里、舊里多可減40%;房型的系數加減就更加復雜,兩房一廳以廳12平方米為基準,同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別);廚房、衛生間以4平方米為準,小于4平方米要減2%—5%,明間與暗間又有區別;還有得房率的高低與加減系數也密切相關。

            同樣一套住宅,買賣雙方的心理價位難免背道而馳,買者認為價格評估得太高,賣者又說估得太低,終談不攏不歡而散,這是常有的事。其中原因有業主方面的,也有物業評估方面的。

            (3)二手房具有時效性

            業主對舊房估價的認識存在著一些誤區。舊房估價有個重要的特征———時效性,三級市場房屋價格波動較大,變化周期短,幾個月就必須刷新一次。有的業主不了解這一點,常常質問:“我與鄰居房型、面積相同,為什么他能賣25萬元,我的估價才24萬元?”影響舊房估價的因素很多,但有的業主強調個別因素,卻不能綜合考慮。裝修不具備保值性,一般裝修三年以上估價降為0,很多業主卻以為裝修花過大錢,理應賣個好價。

            另一方面,舊房評估至今還沒有形成一套既科學又符合市場規律的評估體系,專門從事這項業務的評估機構很少。整個房屋置換市場中魚龍混雜,社會上許多置換中介機構從業人員缺乏基本的專業知識和職業道德,不對置換物業進行現場勘查,有的還故意壓低物業價值以牟取暴利,客觀上造成了業主的“信任危機”。

            五、簡易的評估

            對于普通的購房者來說,如果僅僅希望做個簡單的價格評估,不妨分兩步走。

            第一步,需要確定個評估的基準。在開始評估前,購房者不妨多收集幾個發生的、地段類似、建筑結構相近的交易,以此對市場行情有個大致的了解。能夠作為評估基準的數據,必須是現實的成交價格。

            第二步,結合評估基準、具體房產情況,對有意向的房產估價。

            六、定價因素

            在二手房價格的測算上,要抓住以下三大因素。

            (1)房屋因素

            舊房的套型落后、功能陳舊,這同新建商品房無法相比,“三小”套型(小廳、小廚、小衛)扣減10%。此外,樓層對價格也產生影響,若1層和5層為基準價,2層和6層為-3%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。

            房屋竣工后即進入折舊期。按照理論折舊率,混合一等結構房屋的折舊期限為50年,每年的折舊率為2%。其次,一般舊房的套型落后,使用不便,功能陳舊,在這方面是無法和新建商品房相比的。此外,朝向、樓層等自然狀況,也會對價格產生一些影響。

            (2)環境因素

            環境因素既有自然的也有社會的,既有大環境,也有小環境。在同一地段,舊房的小區環境會遜色于新住宅區,比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環境,在同一土地級別地區,有的適合經商,有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業管理和非獨立封閉小區分別扣減5%,省、市重點中小學區的為+15%。

            (3)心理因素

            如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。


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            七、測算價格

            二手房,以同地區商品房價格為基準:

            (一)房屋因素

            (1)折舊:年折舊-2%

            (2)套型:“三小”套型(小廳、小廚、小衛)-10%

            (3)樓層:2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準價;若是樓頂另-5%

            (4)朝向:無朝南外門窗-5%

            (二)環境因素

            (1)無物業管理-5%

            (2)非獨立封閉小區-5%

            (3)有省、市重點小學區+15%

            (三)心理因素

            我們舉一個實例來驗證一下。

            房屋坐落:某小區一小套住宅,建筑面積51平方米。

            土地級別:二級地區。

            房屋結構:混合一等

            套型:“三小”套型-10%

            建筑年代:1988年,折舊期12年-(12×2%)=-24%

            樓層:共七層,此房位于二樓-3%

            朝向:南北

            物業管理:非小區、無物業管理-10%

            學區:重點中小學+15%

            心理因素:-8%

            當地商品房價格為:4500元/平方米

            4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%-4500×15%=2700(元/平方米)。因此,此房的實際成交價格為14萬元整,每平方米為2745元。

            現在的房價普遍在升高,而一般地,很少人會知道房子是怎樣定價的。那么大家就會問,房價究竟是怎樣定的呢?有什么根據嗎?而對于那些知道房屋定價的人,則會想,房屋價格是怎樣評估的?服務價格評估費是多少?那么在接下來的內容篇幅中,你會有所收獲。

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